Wohn- und Gewerbebrache

Das Grundstück «Central» wird im Kataster der belasteten Standorte geführt. Bei der ehemaligen Central-Garage handelt es sich um einen Betriebsstandort, dessen Belastung durch den Umgang mit Treibstoffen gegeben war. Zwischen 1926 und 1991 wurden verschiedene Unfälle protokolliert. Geologische Abklärungen zeigten eine Verunreinigung des Untergrunds und des Grundwassers. Der Standort wurde vom AWEL als überwachungsbedürftig eingestuft. Wegen der immer strenger werdenden gesetzlichen Auflagen wurde beschlossen, ein Dekontaminationskonzept zu entwickeln, um aus dem Überwachungsbedarf entlassen zu werden.

PROJEKTSTUDIE 1. PHASE

Ende der 90er-Jahre entstand ein erstes Projekt für einen Gemeindesaal für 600 Personen im Erdgeschoss sowie für Wohnungen oder Verwaltungsräume in den Obergeschossen. Das Volumen in den Obergeschossen war nach dieser Projektstudie so gross, dass die ganze Stadtverwaltung im «Central» hätte zusammengefasst werden können. Das Vorhaben scheiterte aus politischen Gründen. Planer und Grundeigentümer prüften eine alternative Nutzung für das «Central», nachdem auf Grund der hereinbrechenden Wirtschaftskrise die Realisierung eines privaten Verwaltungsgebäudes gescheitert war.

PROJEKTSTUDIE 2. PHASE

Die Altliegenschaft «Central» wurde immer baufälliger, sodass der Grundeigentümer das Objekt verkaufen wollte. Zusammen mit der Uster AG wurde eine Realisierung von Stockwerkeigentum anvisiert. Aber wie sollte das Vorhaben in dieser lärmbelasteten Zone zwischen Bahn und Seestrassen-Kreisel realisiert werden? Die Projekt-Entwicklung konzentrierte sich auf einen schlanken Baukörper mit Laubengangerschliessung gegen die Engelstrasse und ausgewinkelten Terrassen mit Dorf- und Seesicht, ausgerichtet auf einen attraktiv gestalteten, schützenden und beruhigten Vorhof.

PILOT-PROJEKT «ATTRAKTIVE ZENTRUMSWOHNUNGEN»

Wohnbauten an dieser belasteten Lage waren kein einfaches Unterfangen. Die grundbuchrechtlich gesicherten Dienstbarkeiten, wie zum Beispiel Brandmauern der bestehenden Hofraumüberbauung, waren zu respektieren. Städteplanerisch nachhaltig und sinnvoll wäre eine Diskussion über den Abbruch der Bauten aus den 30er-Jahren gewesen. Da diese gut unterhalten sind, sahen die Eigentümer keinen Anlass, sich mit einem Ersatzprojekt zu befassen. Aus ortsplanerischer Sicht und aus Gründen des Ortsbildschutzes wurde schliesslich das Pilot-Projekt mit attraktiven Zentrumswohnungen konzipiert.

FASSADE ENGEL- UND SEESTRASSE

Die Erforschung der Grundlagen für einen Vorhof ergab, dass wesentliche Elemente wie Befeuchtung und Begrünung zu lösen waren. Ein Konzept war nötig, um im schallbelasteten Zentrum Wohnungen natürlich zu lüften und gleichzeitig die Terrassen von den Immissionen abzuschirmen. Daher wurde die Fassade am Kreisel konsequent geschlossen und nur für untergeordnete Räume temporär geöffnet. In diesem Fall blieb nichts anderes übrig, als schützende Massnahmen am Gebäude selber zu treffen. Deshalb veränderte sich die architektonische Erscheinung grundlegend, was ein Novum darstellt.

OFFENE LAUBENGÄNGE GEGEN ENGELSTRASSE

Um für die Bewohner eine individuelle Note zu setzen, sind links und rechts des zentralen, grosszügig verglasten Treppenhauses beidseitig breite, offene Laubengänge angebracht. Sie erschliessen die einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten und bieten vor den Wohnungen eine Diskretionszone mit einer durchgehenden Buchsbegrünung, welche auch die individuellen Wohnungszugänge markiert. Das Konzept aller Wohneinheiten besteht aus durchgehenden, zwischen Vorhof und Laubenvorzonen angelegten Wohnräumen, die alle morgens und abends von zwei Besonnungszeiten profitieren.

WIRKSAMER SCHALLSCHUTZ

Ein wirksamer Schallschutz gegen die Seestrasse wurde in Form einer vertikal aufgegliederten Glasfassade errichtet, die im Innern mit einer Säulenbepflanzung aus Glyzinien begrünt ist. Der nicht begehbare Vorhofabschluss ermöglicht allen Wohnungen Sicht ins Stadtzentrum und in den oberen Geschossen auch freie Sicht auf See und Alpen. Optimal liessen sich die Kopfwohnungen Richtung See gestalten. Sie sind durch den Vorhof vor Immissionen geschützt und lassen mit der Frontverglasung freie Fernsicht zu. Alle Wohnungen profitieren gleichermassen von der attraktiven Gestaltung des Vorhofs und dessen Immissionsschutz.

WOHNUNGEN IN DEN VORHOF ORIENTIERT

Alle Terrassen sind leicht ausgewinkelt in den Vorhof orientiert. Die Ausrichtung der Wohnungen ermöglicht so vom ersten Geschoss an einen attraktiven Ausblick auf See und Berge. Die leichte Stahlkonstruktion mit Glas wirkt südländisch und leicht und erhält durch die Vorhof-Gestaltung eine ganz besondere Note. Damit Einsichten von der einen zur anderen Wohnung verhindert werden, ist jede Wohnungsanlage mit einem System von Vertikalstoren gegenüber der angrenzenden Wohnung abgeschirmt. Die Ruhe im Vorhof, das leichte Plätschern des Wassers und die Anordnung und Vielfalt der Pflanzung begeistern.

GESCHÜTZTE WOHN- UND AUSSENRÄUME

Alle Wohnungen sind mit den Wohn- und Schlafzimmern direkt zum schallberuhigten Vorhof hin orientiert. Die geschützten Terrassen bieten von Frühjahr bis Herbst eine willkommene Wohnflächenerweiterung. Grossflächige Schiebeschrank-Elemente dienen als Abtrennung zwischen den einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten. Da der Vorhof nicht begehbar und nicht fremd genutzt ist, haben die Terrassenwohnungen einen eigenen Garten. Eine diskrete Beleuchtung am Abend erfreut die Bewohner bis 22.00 Uhr. Das Konzept ist eine echte Alternative zu den üblichen Minergie-Systemen.

DIE BAUGESCHICHTE

Nach sorgfältiger Vorarbeit konnte Mitte 2004 mit dem Rückbau der alten Gebäude begonnen werden. Nach eineinhalb Jahren Bauzeit wurde die Wohnüberbauung «Central» im Sommer 2006 bezogen.
Eine Herausforderung der besonderen Art waren die technischen und ortsplanerischen Ansprüche des Bauvorhabens. Der Untergrund der ehemaligen Tankstelle musste zuerst in einem aufwändigen Verfahren von Altlasten saniert werden. Auch der schwierigen geologischen Beschaffenheit des Bodens galt es Rechnung zu tragen. So ruht das Gebäude heute auf über 90 Betonpfählen von 30 m Länge.

UMFASSENDE SONDIERUNGEN

Der Boden und das Grundwasser waren erheblich mit Mineralölen verschmutzt. Das belastete Grundwasser floss ungereinigt in den See. Die hauptsächliche Verunreinigung des Grundwassers war auf MTBE (Methyl-tert-Buthyl-Ether) zurückzuführen. Der Stoff wird in der Schweiz seit 1985 dem bleifreien Benzin als Antiklopfmittel beigemischt. Die Chemikalie gelangt durch Verdunstung, Verschüttungen und lecke Tanks in die Umwelt. MTBE ist sehr gut wasserlöslich, schlecht abbaubar und im Boden äusserst mobil. Schon ganz geringe Konzentrationen von nur 5 μg/l MTBE können Trinkwasser ungeniessbar machen.

STARKE GEWÄSSERVERSCHMUTZUNG

In einer ersten Phase wurden Treibstoff- und Öltanks geborgen. Schwierig gestaltete sich die Hebung eines 30'000 Liter fassenden Benzintanks, der fast bis zum Kreisel der Seestrasse ragte. Er war mit Wasser gefüllt und musste für den Abtransport in Stücke zerlegt werden. Schwarz verfärbtes Erdreich zeugte von einer starken Verschmutzung. 740 Tonnen Aushubmaterial wurden deshalb zu einer Bodenrecycling-Firma transportiert. Da der Schwankungsbereich des Grundwassers weiterhin erheblich kontaminiert war, eine weitere Aushebung von Material jedoch zu grosse Kosten verursacht hätte, suchte man neue Lösungen.

AUFWÄNDIGE PFAHLFUNDIERUNG

Das Grundstück liegt in einer Distanz von 15 m von den SBB-Geleisen entfernt. Es war deshalb auf Grund der Geologie mit spürbaren Immissionen durch den Zugverkehr zu rechnen. Messungen zeigten, dass die von Personenzügen verursachten Erschütterungen kaum wahrnehmbar sind, dass aber Güterzüge Erschütterungen in horizontaler Richtung bis zu 1mm/s im tieffrequenten Bereich in verursachten. Auf Grund dieser Ermittlungen ist ein System mit entsprechend tiefer Absenkung von Verdrängungspfählen und einer Versteifung des Bodenbauwerkes als beste Lösung realisiert worden.

GESICHERTE BAUGRUBE

Anschliessend an die Pfählung wurden der Aushub der Baugrube sowie gleichzeitig die Sicherung der Baugrube durch Spundwände gegenüber den angrenzenden Strassen und Grundstücken ausgeführt. Danach wurde die Kanalisation eingebaut, die Bodenplatte vorbereitet, in der die Lanzen für die In-situ-Dekontamination so eingebracht wurden, dass nach Baubeginn die Injektionen weitergeführt werden konnten. Der Rohbau konnte termingerecht in die Höhe getrieben werden, während sich die Bodenverhältnisse durch die laufenden Injektionen zunehmend verbesserten.

PILOT-PROJEKT - IN-SITU-DEKONTAMINATION

Mit der Caro-Umwelttechnik AG, Sursee fand die Uster AG einen adäquaten Partner für die Anwendung des In-situ-Verfahrens. Über 24 Lanzen wurde eine Wasserstoffperoxid-Lösung in den belasteten Boden injiziert, gereinigt und in die Kanalisation geleitet. Nach acht Wochen zeigte sich ein erster Erfolg. Die Messwerte waren auf 355 μg/l MTBE gesunken. Die Anschlüsse für die Injektionen wurden später in den Korridorzonen mit Deckeln verschraubt, um notfalls bei Bedarf die Dekontamination jederzeit wieder aufnehmen zu können. Das Verfahren ist in allen Belangen umweltschonend und ökonomisch. Alle Ziele wurden erreicht.

DER ROHBAU WÄCHST AUF SICHEREM BAUGRUND

Da sich während der In-situ-Dekontamination die Belastung im Baugrund stetig dem angestrebten Ziel näherte, wurde Geschoss um Geschoss in die Höhe getrieben. Im Herbst 2005 war der Rohbau vollendet. Der Ausbau sowie die Aussendämmungen der Fassaden veränderten monatlich das Gesicht des Bauwerkes. Im Sommer 2006 war es soweit. Das Pilot-Projekt konnte fertiggestellt werden, und die ersten Käufer bezogen ihre neuen Wohnungen. Ein Freudentag war der 17. Oktober 2007, als das «Central»-Grundstück mit Verfügung des Regierungsrates aus dem Überwachungsbedarf des Altlastenkatasters entlassen wurde.